Expert immobilier certifié CFEI®
Ronald Bapin est certifié en évaluation immobilière : biens résidentiels, biens professionnels, fonds de commerce et droit au bail.
Certification CFEI® n° 2022/1373.
01 — Évaluer · activité exercée par RB Expertise
Expertises
La valeur ne s'improvise pas. Elle se démontre.
Évaluations immobilières, foncières et commerciales.
Expertises amiables et judiciaires.
Qualifications de Ronald Bapin
Une expertise portée par un professionnel identifié
Membre du Collège des Experts Immobiliers du SNPI
Une appartenance professionnelle qui accompagne une pratique fondée sur la rigueur, la déontologie et l'indépendance.
Syndicat national des professionnels immobiliers.
Ces qualifications concernent Ronald Bapin. Sa qualité d'expert près la Cour d'appel de Fort-de-France relève d'un cadre distinct, présenté dans la rubrique Expertise amiable et mission judiciaire.
Domaines
Ce que le cabinet évalue
Chaque mission donne lieu à un rapport écrit, daté et signé, qui expose la méthode, les références retenues et les conclusions.
Biens résidentiels et immeubles de rapport
Appartements, maisons, villas, immeubles locatifs. Valeur vénale, valeur locative, état locatif et rendement de l'immeuble.
Immobilier professionnel et commercial
Locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, locaux d'activité, murs occupés ou libres.
Terrains et ingénierie foncière
Valeur d'un terrain à bâtir, agricole ou naturel. Lecture du PLU et des servitudes, surface constructible, bilan promoteur et charge foncière admissible : ce qu'un opérateur peut payer le terrain pour que l'opération tienne.
Valeur vénale et valeur locative
Détermination de la valeur de marché d'un bien, ou du loyer qu'il peut raisonnablement produire, à une date donnée.
Baux commerciaux et valeur locative
Loyer de renouvellement ou de révision selon les critères du code de commerce, analyse des clauses, incidences des travaux, de la destination et des facteurs locaux de commercialité. Rapport utilisable dans une négociation bailleur-preneur ou une procédure en fixation de loyer.
Indemnités d'éviction
Chiffrage de l'indemnité due au locataire en cas de refus de renouvellement : valeur du fonds ou du droit au bail, frais de réinstallation, de déménagement, droits de mutation, trouble commercial. Chaque poste est justifié.
Fonds de commerce et droit au bail
Évaluation d'un fonds (clientèle, chiffre d'affaires, rentabilité) et du droit au bail attaché aux locaux.
Parts de SCI
Valeur des parts à partir de l'actif immobilier évalué, du passif, des comptes courants et des décotes applicables (minorité, absence de liquidité, clauses statutaires). La lettre de mission précise ce qui relève de l'expertise immobilière et ce qui relève de votre expert-comptable ou de votre notaire.
Troubles anormaux du voisinage
Analyse de l'incidence d'un trouble (nuisances, perte de vue, perte d'ensoleillement, construction voisine) sur la valeur d'un bien.
Contextes
Dans quelles situations faire appel à un expert
Une expertise s'impose chaque fois qu'une valeur doit être justifiée devant un tiers : une administration, un notaire, une banque, un associé, un juge.
Le cabinet travaille à la demande de notaires, d'avocats, d'établissements de crédit et de gestionnaires de patrimoine, qui ont besoin d'un rapport documenté, argumenté et lisible par un non-spécialiste. La portée d'un rapport amiable devant un tiers dépend du cadre dans lequel il est produit ; le cabinet le précise à la commande.
Déroulement
Une mission en six étapes
- Définition du besoin
Premier échange : objet de la mission, nature du bien, destinataire du rapport, échéance.
- Ordre de mission
Lettre de mission écrite : périmètre, méthode, honoraires, délai. Aucune mission ne débute sans accord signé.
- Collecte documentaire
Titres, plans, baux, diagnostics, charges, urbanisme, procédures en cours. Le client reçoit la liste des pièces utiles.
- Visite
Visite systématique du bien, relevés, photographies, constat de l'état et de l'environnement.
- Analyse
Étude du marché local, sélection des références, application des méthodes et vérification de cohérence.
- Rapport argumenté
Remise du rapport signé, présentation des conclusions et réponses aux questions du client ou de ses conseils.
Expertise amiable
À la demande d'un client
L'expertise amiable est confiée au cabinet par un particulier, une entreprise, un notaire, un avocat ou une banque. Elle peut être unilatérale, ou contradictoire lorsque les parties conviennent de désigner un expert commun ou d'organiser un échange entre leurs experts respectifs.
Le rapport engage la responsabilité professionnelle de la société d'expertise. Il peut être produit dans une négociation, devant un notaire, une administration ou une juridiction.
Mission judiciaire
Sur désignation d'une juridiction
Lorsqu'un tribunal désigne un expert, la mission est confiée à Ronald Bapin personnellement, en sa qualité d'expert près la Cour d'appel de Fort-de-France. Son déroulement est fixé par la décision de justice et par le code de procédure civile : réunions contradictoires, dires des parties, pré-rapport, rapport déposé au greffe.
Une expertise amiable réalisée par le cabinet n'est pas une expertise judiciaire, même si son auteur est inscrit sur la liste de la Cour d'appel. Les deux cadres sont présentés séparément et ne se confondent pas.
Méthodes
Des approches choisies selon la nature de l'actif
Le rapport indique la ou les méthodes retenues, les raisons de ce choix et la pondération appliquée lorsque plusieurs approches sont croisées.
- Comparaison
- Rapprochement avec des transactions récentes de biens comparables, après ajustements (situation, surface, état, droits attachés). Méthode de référence pour les biens résidentiels et les terrains.
- Capitalisation des revenus
- Détermination de la valeur à partir du revenu locatif, effectif ou de marché, et d'un taux de capitalisation observé. Adaptée aux immeubles de rapport et aux actifs professionnels.
- Actualisation des flux
- Projection des revenus et charges sur une durée de détention, puis actualisation. Utilisée pour les actifs à revenus variables ou les projets.
- Bilan promoteur et charge foncière
- Reconstitution du bilan d'une opération pour déterminer ce qu'un opérateur peut payer un terrain.
- Approches spécifiques
- Fonds de commerce (chiffre d'affaires, excédent brut d'exploitation, multiples), valeur locative des baux commerciaux, indemnités d'éviction, décotes applicables aux parts de société.
Référentiels et déontologie
Un cadre professionnel reconnu
Les rapports du cabinet sont établis selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition), qui fixe les définitions de valeur, les méthodes admises et les règles de présentation des rapports, et en cohérence avec les normes européennes d'évaluation (EVS) de TEGoVA pour les missions qui le requièrent. Pour les biens résidentiels, le cabinet applique la méthode de pondération des références issue de sa certification CFEI®.
L'expert s'interdit toute mission dans laquelle il aurait un intérêt, signale tout conflit potentiel avant d'accepter la mission, et conserve le secret sur les informations qui lui sont confiées. Les honoraires sont fixés avant la mission et ne dépendent jamais de la valeur conclue.
L'édition de la Charte et les référentiels appliqués sont cités dans chaque rapport.
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